Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала «Недвижимость») — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов. Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании «Киев Жилье-Инвест», говорит, что идет «окопная война» между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы «сезонных» скидок на 3—10%. — Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги — у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15—20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе — до 100%, в премиум-классе — до 200%. Есть куда отступать из «окопа», чтобы завоевать покупателя!
По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на «первичку» упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10—20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги. Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании «ХХ&; век» Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью, и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «Новобудова» Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут. ВЫРУЧАЮТ БОГ И «КРУТЕЛИКИ». Косвенным свидетельством падения спроса на «первичку» стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы «гнать этажи». «ВТОРИЧКА»: ХОЧЕШЬ ПРОДАТЬ — СБРОСЬ ЦЕНУ НА $4—12 ТЫСЯЧ Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30—50%, снижение числа покупок на «вторичке»: спрос упал, очевидно, надолго. В этом смысле нелепо выглядит желание продавцов повысить стоимость своих «хатынок», в среднем за июль — на 0,3%. Учтите, дорогие — в прямом и переносном смысле — продавцы, что потери из-за девальвации доллара (официальный курс с мая упал на 4,3%, а в обменных пунктах — на 7—10%) вам никто не компенсирует. Бойтесь, что вовсе не продадите квартиру, если будете жадничать. Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1—1,5 тыс., а на «двушке-трешке» — $2—3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные «Сегодня» риелторы. Директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ — это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно — на «хрущобы» и «брежневки». Даже количество просмотров квартир снизилось в 3—4 раза. Чтобы оживить спрос в условиях ужесточения банками ипотечного кредитования, продавцам придется сбросить 5—10% от нынешних цен. Значит, на 1-комнатных — $4—10 тыс., а на «двушках» — $6—12 тыс. Аналогичный уровень удешевления «вторички» прогнозирует директор девелоперской компании «Линк-Девелопмент» Ярослав Цуканов. Цены, изначально заявленные продавцами, так резко не снизятся. Зато в результате торга на сделке купли-продажи действительно получится 5—10%-я скидка. По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $5—10 тыс., чтобы более выгодно выглядеть на фоне других продавцов. Это позволит оживить замерший рынок. Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. — до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на 3—5%, особенно «трешки», на которые спрос невелик. ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ
Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела. Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто — слишком далеко до столицы.
ЗА АРЕНДУ УПЛАТИТЕ НА $30—50 БОЛЬШЕ Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются «единички» по $350—400, а «двушки» — по $450—500. Звонишь — и оказывается, что такая квартира «только что ушла». Взамен предлагают варианты минимум на $100—150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в столице. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные «Сегодня» риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире. Как отметила директор АН «Крещатик» Елена Федорова, спрос даже на «убитые» 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они «улетают» в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август — самое малое на $30—50. Порадуют арендодателей заробитчане, которые потянутся из провинции, и иногородние студенты, поступившие в столичные вузы, которым небедные родители снимут жилье ввиду нехватки мест в общежитиях. Хозяева квартир не преминут воспользоваться таким наплывом клиентов для повышения «тарифов». Замдиректора АН «Кочег-7» Вячеслав Колосовский предсказывает, что «единички» к осени поднимутся на $30—40, а «двушки» — на $50—60. На повышение сработает не столько наплыв иногородних, сколько рост инфляции и падение доллара. Квартиросдатчики постараются компенсировать потери за счет постояльцев. С этой целью многие уже выставляют цены в евро или «привязывают» доллар к гривне по курсу $1/5 грн. ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТОЛИЦАХ РЕГИОНОВ
По темпам роста стоимости «хатынок» многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены «вторички» поднялись на 15—17%), а иные и опережают! Но местные риелторы говорят, что до осени галопирование цен приостановится, максимум они поднимутся еще на 1—2%. Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую «единичку» за $55 тыс. В Донецке стоимость подскочила на 12—15%, однокомнатные квартиры на окраине идут уже от $55—60 тыс. Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на 12—14%. По абсолютной стоимости — от $60 тыс. за «единичку» — Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь — всего лишь 8—10%. Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил 20—25%. Ялта также не осталась в стороне от общенациональной «гонки». И хотя с начала года «вторичка» тут поднялась всего на 10—12%, абсолютные цены впечатляют: однокомнатную квартиру на окраинах не найдете дешевле $70 тыс.
СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЕ
Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в 3—5% по целевым, праздничным и сезонным акциям. А насколько может упасть цена 1 «квадрата» в новострое эконом-класса, который сегодня идет минимум по $2 тысячи? Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $ 1100—1500. Выходит минимум на 25% меньше теперешней! Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей — беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое — до $1000. Реально же к осени — на 10%.
«КРАСНАЯ ЦЕНА» КВАДРАТНОГО МЕТРА
Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужна было «стартовать» с 2-комнатной квартиры. • Сейчас более-менее приличная «двушка» в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за «квадрат». • Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750. • Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $ 117 тыс. • «Старт» обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит. • На погашение «тела» кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.). Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750! Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую «двушку», они должны зарабатывать от $3638. А чтобы «вписаться» в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой «двушки» не должна превышать $55 тысяч. Почему? Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 «квадрат» квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769. Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня «красная цена» жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и «пикирование» цен.
Источник - Сегодня |
Цены на жилье должны рухнуть более чем в 2 раза 
